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Immobilier – Quels sont les différents régimes de location?

Lorsque vous disposez d’un immeuble (appartement, maison, etc…) plusieurs possibilités s’offrent à vous. Le logement peut être loué nu, c’est-à-dire vide, ou bien meublé.

 





Mais qu’est-ce que la location meublée ?


La location meublée bénéficie d’avantages différents de la location non meublée.

Le type de revenu et la fiscalité applicable sont différents.

La nature même du bail est différente puisque le bail meublé est régi par des règles qui lui sont propres.

 

Quels meubles doit avoir mon logement pour être considéré comme meublé ?


La loi Alur précise que le mobilier doit être « en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Un décret du 5 août 2015 liste le mobilier minimum obligatoire :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four micro-ondes
  • Réfrigérateur comportant au minimum un freezer
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Quelles sont les avantages comptables et fiscaux de la location meublée par rapport à la location nue ?


Imposition des revenus

Imposition de la plus-value

Location nue

Régime microfoncier : Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€ vous disposez d’un abattement forfaitaire de 30% pour les dépenses liées à l’entretien de votre bien.

Régime réel : Si vos revenus sont supérieurs à 15 000€, vous vous placez dans ce régime. Vous devrez déduire les dépenses selon leur montant réel.

Il n’y a pas de possibilité d’amortissement du bien.

Nota : Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 vous pouvez vous placer, en option, sous le régime réel. Dans ce cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans.

Les revenus perçus lors de la location d’un logement nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 0% à 45%) et aux prélèvements sociaux (15.5%)

Pour plus d’information, cliquez ici.

La plus-value représente la différence entre le prix d’acquisition du bien et le prix de sa revente. C’est ce que l’on appelle l’assiette.

Le prix d’acquisition peut être augmenté, sur justificatif, des frais de notaire, des travaux effectués pour un bien détenu depuis plus de 5 ans.

Si vous ne disposez pas des justificatifs, vous pouvez déduire un montant de 7.5% pour les frais de notaire

Cas général : Le taux d’imposition est de 19% et les prélèvements sociaux sont de 15.5%.

Voici le tableau d’abattement de l’assiette en fonction de la durée de détention du bien : (source : service-public.fr)

Cliquez pour zoomer

 

Nota : Pour les cas particuliers, veuillez-vous rapprocher d’un expert.

 

Pour les plus-values dépassant les 50 000€ , une taxe supplémentaire allant de 2 à 6% s’applique (Le taux est déterminé en fonction du montant de la plus-value).

Statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Si vos revenus sont inférieurs à 32 900   par an, vous avez le choix d’opter pour le régime Micro-BIC ou régime dit de réel normal.

Si vos revenus sont supérieurs à 32 900 vous avez l’obligation d’opter pour le régime réel d’imposition.

Micro-BIC : Vous disposez d’un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus locatifs.

BIC réel : Vous devrez déduire les dépenses selon leur montant réel. De plus, vous aurez la possibilité d’amortir votre bien, c’est-à-dire que tous les ans vous aurez la possibilité de passer en charge 1/20eme ou 1/25eme du prix d’acquisition de votre bien immobilier.

Dans le régime Micro-BIC, la taxation s’effectue dans les mêmes conditions que les personnes soumises à la location nue.

 

Dans le régime réel d’imposition, pour déterminer l’assiette il convient de faire la différence entre le prix d’acquisition moins tous les amortissements qui ont été effectués et le prix de revente.

 

L’imposition de la plus-value s’effectue aux mêmes taux que ceux de la location nue (19% + 15.5%).

Statut de Location Meublée Professionnelle (LMP)

Pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir les conditions suivantes :

– Les recettes annuelles (loyer TTC + charges) doivent au moins être de 23 000€.

–  Ces recettes doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer.

– Au moins l’un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

En fonction de la structure juridique choisie, le loueur sera soit imposé à :

– L’impôt sur le revenu (IR)

– L’impôt sur les sociétés (IS)

– Régime de la micro-entreprise

 

Nota : Dans le cas du non-respect d’une de ces trois conditions, vous dépendez obligatoirement du statut de LMNP (évoqué ci-dessus)

 

La location meublée sans prestation n’est pas assujettie à la TVA. Cependant, les locaux loués meublés restent soumis à la taxe foncière et sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et si le Chiffre d’Affaire (CA) est supérieur à 500 000€ , à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).

Les plus-values sont complétement exonérées lorsque :

– L’activité a au moins 5 ans

– Les recettes sont inférieures à 90 000€   HT au cours des 2 années civiles précédent la plus-value.

 

L’exonération est partielle lorsque les recettes sont comprises entre 90 000€   et 126 000€ HT.

Location d’un bien détenu en SCI

– Si vous faites de la location nue, vous avez le choix de laisser votre SCI transparente (Imposée à l’Impôt sur le revenu) ou d’opter sur option pour l’Impôt sur les sociétés (fiscalement opaque)

 

– Si vous faites de la location meublée, la SCI à l’obligation d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

 

Pour plus de détail, veuillez consulter notre article : « Optimisez vos investissements grâce à l’impôt sur les sociétés »

Si la SCI est transparente, la plus-value est imposée dans les mêmes conditions qu’un logement détenu en direct loué nu. Les associés seront chacun imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au prorata de leur part dans la Société Civile.

 

Si la SCI est à l’Impôt sur les sociétés, la plus-value sera directement ajoutée au résultat de la SCI.

 





En conclusion


On peut constater que la location meublée présente des avantages fiscaux indéniables. Pour autant, la location meublée n’est pas toujours à privilégier, notamment à cause d’un changement de locataire plus fréquent, une gestion plus importante, des frais d’ameublement, etc…

N’oubliez pas qu’il ne faut pas faire un investissement sur les seuls avantages fiscaux qu’il peut procurer.

L’immobilier reste de l’immobilier et doit toujours réunir les « trois E » : Emplacement, Emplacement, Emplacement.

 

Pour vous faire accompagner, pour tout renseignement complémentaire, ou pour une aide à la réflexion, n’hésitez pas à nous contacter.


Votre plus grand actif est en vous ! Alors n’attendez plus !

Investissez en vous !

 

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