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Valeurs Mobilières – La « pierre papier », alternative au fonds euros?






C’est une réalité ! Les États sont de plus en plus endettés.


Pour faire face à cette dette les banques centrales jouent le jeu permettant un poids des intérêts toujours plus faible.

« Mais ce qui fait le bonheur des uns fait le malheur des autres ! »

 

L’épargnant se retrouve perdant et se voit confronté à une baisse toujours plus grande de la rémunération de l’épargne dite « sans risque ».

« Sa rémunération fond comme neige au soleil ! »

 

Fonds euros des assureurs (Placement n°2 des français), livrets et dépôts ne sont plus des arguments que l’épargnant souhaite entendre. La rémunération ne correspond plus à ses attentes de rendement. Pour contrer cette baisse, de plus en plus d’épargnants se tournent vers des placements dits risqués comme les actions.

Mais un placement suscite toujours plus d’intérêt : L’immobilier (Placement n°1 des français).

 

Afin de ne pas être confronté à une baisse de collecte, sociétés de gestions et établissements financiers se sont adaptés pour démocratiser un placement peu connu du grand public il y a encore quelques années, mais vieux de plus de 45 ans : La SCPI.

 

La Société Civile de Placement Immobilier permet de concilier le placement préféré des français, l’immobilier, avec des contraintes de gestion pour l’investisseur très faibles. Elle permet également de créer de nouveaux débouchés sur le marché immobilier d’affaire en créant de grands acteurs (les sociétés de gestion) se portant acquéreurs, pour le compte de l’épargnant, de locaux souvent trop onéreux à l’achat pour les entreprises.

 

C’est un produit bénéficiant d’un grand succès en France.  C’est de l’immobilier sans contrainte, avec un rendement au-dessus de beaucoup d’autres placements à risques et sans risques.

 

Cependant ce produit reste trop souvent considéré à tort comme un produit sécurisé car le marché immobilier n’a pas connu de crise depuis 10 ans. C’est un produit simple en apparence mais en réalité complexe nécessitant une expertise. Les possibilités sont nombreuses. La SCPI peut servir à obtenir des revenus immédiats, des revenus futurs, optimiser son imposition, aider un proche, préparer sa transmission (démembrement), etc…

 

Dans le même registre, les OPCI, Organismes de Placement Collectif en Immobilier séduisent de plus en plus d’épargnants. Ces organismes sont pour l’essentiel commercialisés auprès du grand public au travers des assureurs et touche de plus en plus une clientèle internationale.

 

Le prix de l’immobilier explose, pourtant, la SCPI n’est pas encore arrivée à son apogée. Avec des avoirs en fonds euros sur les assurances-vie avoisinant les 1600 milliards d’euros, un transfert massif peut avoir lieu dans les années à venir vers les unités de compte des assureurs et plus particulièrement les UC SCPI.

Seulement, la loi Sapin II, prévoyant un blocage des contrats d’assurance vie en cas de risque systémique, ne viendra-t-elle pas stopper cet engouement ? (Quand on sait que la majeure partir des fonds euros est composée de bons du trésor français).

 

La pression exercée par un afflux aussi massif de capitaux sur le marché de l’immobilier d’affaire, ne contribuerait-t-elle pas à la création d’une nouvelle bulle immobilière, dans un contexte où la demande évolue plus vite que l’offre ?

 


C’est le sens que le marché immobilier, dans son ensemble, a pris.


Selon Jacques FRIGGIT, « Aujourd’hui, le prix de l’immobilier en France est supérieur de 70 % à sa tendance à long terme compte tenu du revenu des ménages (…) Je ne vois pas pourquoi le prix des logements ne rejoindrait pas sa tendance longue, ce qui implique une baisse de 40 % du prix de l’immobilier à revenu constant » 

 

Ainsi, l’immobilier d’affaire, souvent venté d’être un secteur évalué à son juste prix, court-il un risque de bulle ? Les épargnants et investisseurs doivent-ils suivre la tendance du marché qui est de se tourner vers l’immobilier pour aller chercher le rendement ?

 

Certes, il vaut mieux avoir tort avec les autres que raison tout seul.

Mais, avec les années, il est possible de remarquer une tendance. Il y a les précurseurs puis les suiveurs et enfin la masse (l’épargnant). Les précurseurs sont en avance sur les autres. Une fois que les suiveurs commencent à investir sur le même secteur, les précurseurs cherchent d’autres investissements de niches, pour qu’une fois que la masse commence à investir, ils puissent sortir de leur placement qui, accessible à tous, n’est plus un placement de niche et qui mécaniquement crée un afflux de capitaux qui amène un gonflement artificiel de la valeur intrinsèque des actifs.





Dans cet environnement complexe, l’investisseur doit se poser une vraie question :

Quelle est la valeur intrinsèque de ce placement ?

Par exemple, Une maison vaut effectivement le prix que le vendeur est prêt à la vendre, cependant sa valeur intrinsèque c’est son utilité, plus le coût des matériaux de construction, son état, sa situation (et donc le coût du terrain).

De même, qu’est-ce qui permet de penser qu’une entreprise vaut 15 à 20 fois ses bénéfices, tant on sait la complexité à mesurer la « vrai » valeur d’une entreprise ?

 

Idriss ABERKANE, enseignant, conférencier et essayiste français, explique dans son œuvre « Libérez votre cerveau », que « la vie réelle peut contenir la vie notée, la vie notée ne peut pas contenir la vie réelle »

Et je dirais que si la vie notée prend le contrôle, cela ne dure jamais indéfiniment !

(ici, la vie notée correspond au prix de l’actif qui est décorrélé de la vie réelle)

 

Qui saurait dire aujourd’hui, si l’immobilier va continuer sa tendance pendant longtemps ? Tout le monde sait que des bulles se forment et finissent par exploser, c’est l’essence même de notre système capitaliste… Mais personne ne sait dire quand !

 

Aujourd’hui, l’ère du « tout sans fil » (cette fabuleuse ère de l’internet), permet le travail à domicile et permet en un clic d’acheter presque tout ce qui se commercialise dans le monde et parfois pour un prix moins onéreux qu’en magasin physique et sans contrainte. (Merci Amazon ?)

 

Les commerces se retrouvent donc menacés à court terme et les bureaux à moyen-long terme… C’est l’évolution de notre mode de vie et de notre économie, que beaucoup sous-estiment.

En effet, l’économie mondiale est en train de passer de l’ère industrielle (ressources finies) à l’ère de la connaissance (ressources infinies). La transition s’annonce difficile, car cela demande aux agents économiques (et donc investisseurs) de penser autrement.

Que faire de ses parts de SCPI lorsqu’il n’y aura plus de locataire ou alors que ces derniers ne seront plus en mesure de payer, et demanderont une très forte baisse des loyers que les gérants ne pourront pas refuser au risque de ruiner les épargnants qui leur ont fait confiance… Qui est donc le préteur en dernier ressort ? Ici, (et dans tous le système bancaire, d’assurance et de gestion) les préteurs, ce sont les épargnants.

 

À ce titre, est-il opportun de voir la SCPI comme un remède aux maux de la problématique des taux bas ? Dans ces considérations, la SCPI est-elle une bonne alternative pour son épargne ?

 

Ça dépend !

 

Ça dépend, de la stratégie de chaque investisseur, de son niveau de connaissance, de son appétence au risque… à suivre un mouvement.

En tout cas, n’oubliez pas qu’il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier.

Pour en savoir plus, contactez-nous.


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