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Investir en SCPI – Partie 1 – Les fondamentaux

La SCPI : Société Civile de Placement Immobilier


La SCPI est un produit d’épargne qui permet à un groupe d’investisseurs, les associés, de posséder collectivement un patrimoine immobilier et d’en toucher les revenus.

On appelle également ce placement « Pierre-Papier » : le patrimoine (la pierre) est détenu via des parts de société (le papier).





 

Dans quels biens les SCPI investissent-elles ?


Les SCPI investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise :

  • bureaux
  • murs de boutiques et galeries commerciales
  • locaux tertiaires (entrepôts, hôpitaux, hôtels…)

Les SCPI peuvent être spécialisées sur un segment de marché, sur une zone géographique, ou au contraire privilégier la diversification.

On parle de SCPI de rendement lorsque l’objectif principal est le versement de revenus réguliers, et de SCPI de plus-value pour les SCPI, bien plus rares, qui visent uniquement l’appréciation de la valeur de la part.

Les SCPI évitent en général le marché résidentiel, moins rentable et plus lourd à gérer. Les SCPI fiscales sont une exception (on trouve ainsi des SCPI Robien, Pinel…).

 

Qui gère les biens ?


Les associés ne gèrent pas directement le patrimoine. La gestion est déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. Les sociétés de gestion peuvent être indépendantes ou adossés à des groupes bancaires ou d’assurances.

Il existe actuellement 28 sociétés de gestion qui gèrent au total 178 SCPI.

Les statuts de la SCPI encadrent les missions de la société de gestion.

Ses principales attributions sont :

  • rechercher, acheter et arbitrer les biens immobiliers
  • gérer la location au quotidien : chercher des locataires, collecter les loyers, engager des travaux, payer les taxes
  • reverser les loyers aux associés
  • compiler et diffuser l’information sur le patrimoine foncier
  • organiser le marché des parts

Pour contrôler la gestion et suivre ses performances, les associés disposent d’un rapport annuel et de bulletins trimestriels. Ils détaillent l’inventaire du patrimoine, les mouvements de locataires, les travaux…

Enfin, lors de l’assemblée générale annuelle, les associés nomment un conseil de surveillance, approuvent les comptes et de votent les résolutions.

Vous pouvez également consulter le module fait par l’équipe Éducafi :

SCPI : Un placement à ne pas rater ?

Quel est le rendement des SCPI ?


La performance de ce placement s’apprécie selon deux critères :

  • Le rendement locatif

Les loyers sont distribués aux associés après déduction des frais liés à la gestion locative (assurances, travaux, provisions, taxes, commissions de gestion…).

Pour estimer le rendement locatif, on calcule la DVM : Distribution sur Valeur de Marché.

La DVM est le rapport entre le revenu par part de SCPI et le prix de la part.

En 2016, la DVM s’est élevée en moyenne à 4,7%.

 

  • L’évolution de la valeur de la part

Le prix des parts varie selon le marché immobilier, mais aussi selon la capacité de la société de gestion à arbitrer efficacement le portefeuille.

Le patrimoine des SCPI est régulièrement réévalué par un expert indépendant, et le prix de la part réajusté en conséquence.

En moyenne, une part de SCPI d’immobilier commercial s’est appréciée de 2,34% en 2016.

 

Le rendement total pour l’investisseur : loyers versés + évolution de la part

Le loyer et l’appréciation du capital forment le rendement total pour l’investisseur : le rendement total des SCPI s’est élevé en moyenne à 6,4% en 2016.

Source des données : Institut de l’épargne immobilière et foncière

 





Quels sont les frais des SCPI ?


Les SCPI supportent deux types de frais :

1. Les frais d’entrée, en général compris entre 8 et 12% et prélevés sur le montant investi. Ils sont inclus dans le prix de la part à l’achat : les rendements communiqués par les sociétés de gestion (DVM) tiennent déjà compte de ces frais.

Ces frais peuvent être moindres en cas d’achat sur le marché secondaire. Il faut alors tenir compte des droits de mutation (voir plus bas).

À noter : Les frais d’entrée sont déjà inclus dans la valeur de la part à l’achat. Le prix de souscription reste identique, que l’investisseur souscrive en direct auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire.

Certaines SCPI appliquent des droits de sortie. Il s’agit en général de frais de mutation payés par l’acheteur. Les frais d’achat sont alors moindres.

2. Les frais de gestion, prélevés sur les revenus locatifs. Ils sont général proches de 10% des loyers versés. Les rendements communiqués par les sociétés de gestion (DVM) tiennent compte de ces frais.

Aparté concernant les frais
Les frais d’acquisition d’une SCPI sont comparables avec ceux d’un achat en direct (frais de notaire, droits de mutation, frais d’agence).

Les frais de gestion d’une SCPI sont comparables à ceux d’un bien locatif donné à une agence.

Les frais de gestion peuvent aussi se comparer avec les frais d’un OPCVM investi en titres cotés.
Si l’on prend pour hypothèse un rendement locatif brut de 6% et des frais de gestion de 10% des loyers, les frais annuels d’une SCPI s’élèvent à 0,6% du montant investi.
Un OPCVM actions supporte en général des frais annuels de 1,5% à 2,5% et un OPCVM obligataire de 0,5% à 1%.

Les frais de gestion courants d’une SCPI sont donc sensiblement inférieurs à ceux d’un OPCVM constitué de titres financiers.

Les avantages des SCPI


  • La gestion est entièrement prise en charge : aucun souci de recherche de locataire, de gestion administrative, de comptabilité…
  • Les risques sont mutualisés grâce à la diversification des biens et des locataires
  • L’investissement est flexible, possible à partir de quelques milliers d’euros : il est possible de dimensionner son investissement au plus juste
  • La liquidité est meilleure que dans l’immobilier en direct
  • La volatilité est plus faible que celle des actions (y compris les foncières cotées)
  • Les revenus sont versés chaque trimestre (voire chaque mois pour certaines SCPI)

 

Les risques des SCPI


  • Le capital n’est pas garanti : les prix de l’immobilier varient à la hausse comme à la baisse
  • L’augmentation de la vacance locative (absence de locataire) réduit les revenus
  • La revente des parts n’est pas garantie
  • La société de gestion peut être défaillante

Concernant ce dernier risque : la défaillance d’une société de gestion n’entraîne pas la liquidation de la SCPI. Les associés restent propriétaires des biens, et peuvent confier la gestion à une autre société.

Par le passé, on a pu voir des associés de certaines SCPI révoquer leur société de gestion pour confier le mandat de gestion à une autre société, de la même manière que l’on peut changer une agence à qui l’on confie un bien physique. Le risque ne porte pas sur les biens, mais plutôt sur la désorganisation temporaire pendant la période de transfert.

 

À qui sont destinées les SCPI ?


Les SPCI sont destinées aux investisseurs privés ou institutionnels qui souhaitent investir dans l’immobilier pour diversifier leur patrimoine et bénéficier de revenus complémentaires.

Il s’agit d’un placement de long terme. Même s’il est possible de vendre ses parts facilement, il est judicieux de détenir ses parts au moins 8 ans afin d’amortir les frais d’acquisition.

Enfin, il faut choisir une SCPI adaptée à son objectif : certaines SCPI visent un rendement élevé en se positionnant sur des actifs plus rentables mais sujets à une forte vacance potentielle (entrepôts par exemple), tandis que d’autres visent la sécurité et offrent un rendement plus faible mais plus régulier (bureaux parisiens « Prime » par exemple).


Cet article a initialement été publié sur le blog de PANDAT FINANCE. Pour le consulter, cliquez ici

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