Immobilier - Quel placement pour la trésorerie d’une SCI ? | ÉDUCAFI

Immobilier – Quel placement pour la trésorerie d’une SCI ?

0 425

La SCI : un bref rappel du fonctionnement


La SCI, pour Société Civile Immobilière, est un bon moyen de faciliter la détention et la gestion à plusieurs d’un parc immobilier et d’en préparer la transmission. Les associés détiennent des parts de la SCI, qui elle-même détient un parc immobilier et éventuellement de la trésorerie et des dettes.

La SCI est avant tout une société : elle a au moins deux associés et dispose de la personnalité morale et d’une comptabilité propre. Les pouvoirs sont confiés à un gérant, nommé par les statuts ou en assemblée générale.

La SCI ne doit pas être confondue avec la SCPI, qui est un produit de placement immobilier ouvert au public !

 

Quel régime fiscal pour une SCI ? Un choix structurant


Avant de parler placements, parlons fiscalité : le régime fiscal a une influence sur les bons choix de placements de trésorerie pour une SCI.

Le régime fiscal de la SCI est défini lors de sa création, et peut dans certains cas être modifié en cours de vie. Une SCI peut suivre le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) ou de l’Impôt sur les Sociétés (IS).

A l’IR, la SCI est transparente fiscalement. Elle ne paye pas d’impôt mais les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat.

A l’IS, la SCI subit sa propre fiscalité. Les associés ne sont pas imposés par transparence, mais uniquement lorsqu’ils touchent des revenus sous forme de dividendes versés par la SCI.

 

Pourquoi une SCI détient-elle de la trésorerie ?


La trésorerie d’une SCI à l’IR est en général assez réduite. Il y a peu d’intérêt à maintenir une trésorerie excédentaire : les associés ayant déjà été imposés sur le résultat, il est plus efficace de distribuer la trésorerie afin que chacun puisse l’utiliser comme il le souhaite.

La question se pose donc pour les SCI à l’IS. Les associés sont parfois réticents à percevoir un dividende et préféreront développer la SCI que de subir un frottement fiscal, a fortiori s’ils disposent déjà de revenus (salaire, retraite, produits financiers…)

 

Les placements de trésorerie les plus adaptés à une SCI en 2018


Premier cas : l’argent a vocation à être utilisé rapidement

Il s’agit de la trésorerie courante de la SCI, destinée à combler une vacance locative, préparer des travaux ou faire la liaison entre la cession d’un bien et une nouvelle acquisition. Il peut également s’agir de liquidités en attente de distribution aux associés.

Les placements les plus adaptés sont alors le compte courant rémunéré et le compte à terme.
Sans risques, disponibles rapidement et faciles à mettre en place, ces placements offrent une rentabilité faible mais ne demandent aucune gestion.

Deuxième cas : l’argent a vocation à être investi en immobilier

Pour limiter la part de biens physiques dans le patrimoine de la SCI tout en conservant sa tonalité immobilière, la SCPI peut représenter un bon choix.

Ces placements, dits « pierre-papier », permettent d’acquérir une quote-part de patrimoine foncier diversifié sectoriellement (bureaux, commerces…) et géographiquement avec un ticket d’entrée bien plus faible qu’un bien détenu en direct (quelques milliers d’euros), sans souci de gestion.

L’horizon de placement est le même que pour l’immobilier physique : au moins 10 ans. Il s’agit d’un réel investissement dans la pierre plutôt que d’un placement de trésorerie liquide.

Troisième cas : l’argent doit garantir un emprunt / peut être investi sur les marchés financiers

La trésorerie disponible à long terme peut être également placée sur des supports financiers, ce qui permettra de faire croître le patrimoine ou de servir de garantie un emprunt.

Une SCI a le droit d’ouvrir un contrat de capitalisation, contrat d’assurance au fonctionnement proche de l’assurance-vie.

L’argent placé peut être réparti dans deux compartiments. Le premier, le fonds en euros, est au capital garanti et à la rémunération historiquement bien supérieure aux placements monétaires. Le second, les unités de compte, regroupe une variété de fonds de placement diversifiés aux risques et espérances de rendement variées.

Vous pouvez allouer la proportion entre fonds en euros et unités de compte selon votre capacité à accepter le risque et votre horizon de placement. Si le placement financier est destiné à garantir un emprunt, vous devrez tenir compte des conditions demandées par le prêteur. Un profil conservateur sera en général demandé.

Le contrat de capitalisation est souscrit auprès d’un assureur et répond à des contraintes particulières. Afin de favoriser la stabilité des encours, la Fédération Française des Sociétés d’Assurance (FFSA) incite les assureurs à imposer une pénalité en cas de sortie sur le fonds euros au cours des quatre premières années d’existence du contrat. Chaque assureur s’inspire de cet avis pour fixer ses propres règles et pénalités. De manière générale, vous ne devrez placer sur un contrat de capitalisation que la trésorerie disponible à long terme.

 

Dans tous les cas : respectez les limites de l’objet social de la SCI


Associé-gérant d’une SCI, vous avez plus de marges de manœuvre qu’un trésorier d’entreprise, mais vous n’en devez pas moins respecter l’objet social de la SCI et conserver sa nature immobilière !

L’administration fiscale se montre toujours suspicieuse à l’égard des sociétés qui ne semblent pas avoir de véritable intérêt économique ou patrimonial. Et en cas de mésentente entre les associés, la moindre irrégularité peut devenir prétexte à contestation et source de risque personnel pour le gérant ! N’agissez que dans la limite de l’objet social de la SCI et conservez un formalisme dans les décisions.

 

En résumé, en 2018, les meilleurs choix de placements de trésorerie pour une SCI sont :


Pour la trésorerie courante :

  • les comptes courant rémunérés
  • les comptes à terme

Pour la trésorerie disponible à long terme :

  • la SCPI pour rester dans la thématique financière
  • le contrat de capitalisation diversifié, dans le cadre de l’objet social de la SCI

Cet article a initialement été publié sur le blog de PANDAT FINANCE. Pour le consulter, cliquez ici

Chargement...