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Immobilier – L’IFI, comment ça marche ?

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A compter du 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplacera définitivement l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Tout comme l’instauration du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), cette mesure de la Loi de Finance vise à réorienter l’épargne des français vers l’économie réelle dite aussi productive. Votée par l’Assemblée nationale fin octobre puis retoquée fin novembre par le Sénat, partisan d’une suppression totale de l’impôt, la création de l’IFI a finalement été adoptée jeudi 21 décembre[1].

A quelques jours de la nouvelle année, rappelons ici les points essentiels à retenir concernant l’IFI.

 

Comment l’IFI sera-t-il calculé ?


D’une manière générale, le calcul de l’IFI restera assez similaire à son prédécesseur l’ISF, le principal changement s’opérant au niveau des biens imposables.

Un seuil de taxation et un barème qui ne changent pas

L’IFI reprendra le seuil de taxation ainsi que le barème qui s’appliquaient déjà à l’ISF. Ainsi, le nouvel impôt concernera tous les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier déclaré dépasse 1 300 000 euros. Ces derniers se verront assujettis au même barème progressif qui était déjà en place pour l’ISF (avec un taux variant de 0,50% à 1,50% pour un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 10 000 000 euros.

Sachez qu’une décote est possible pour tout patrimoine dont la valeur nette taxable serait comprise entre 1,3 et 1,4 millions. En effet, le FISC appliquera alors une réduction sur le montant dû (montant de la décote = 17 500€ – 1,25% X P (Patrimoine)[2].

L’IFI reste un impôt annuel et l’abattement de 30% sur la résidence principale initialement prévu dans l’ISF est maintenu, tout comme le plafonnement des revenus.

L’assiette de l’IFI sera cependant plus large que celle de l’ISF en matière d’immobilier. Malgré les propos rassurant du gouvernement, il est possible que certains contribuables, anciennement assujettis à l’ISF, subissent une augmentation nette d’impôts. Ces derniers ne seront, selon les estimations de Bercy, plus que 150 000 à être concernés par ce nouvel impôt alors que 350 000 réglaient l’ISF en 2017.

Rappel du baromètre de l’IFI en vigueur au 1er janvier 2018 :

Source : Le barème de l’IFI pour 2018, le nouvel impôt sur la fortune immobilière, Le Particulier

 

Quels sont les biens imposables ?

Comme annoncé en préambule, le principal changement de ce nouvel impôt réside dans les biens qui rentrent désormais dans le calcul de l’assiette. Pour résumé, et comme son nom le laisse supposer, seul l’immobilier (mais TOUT l’immobilier) sera imposé, y compris les biens détenus à travers des structures sociétaires. De même, les investissements dits de la « pierre papier » (parts de SCPI ou OPCI, foncières cotées détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie) seront également soumis à l’IFI. Quelques exceptions demeurent. Par exemple, l’immobilier affecté à l’activité ne rentre pas dans le calcul de l’IFI du contribuable. De même si ce dernier pratique des locations meublées à titre professionnel (implique une inscription au registre du commerce et des sociétés et des revenus supérieurs à 23 000 euros), une exonération s’applique dans ce cas précis.(Source : IFI, tout ce que vous devez savoir, Le Revenu, Edition 2018, Janvier 2018, Numéro Spécial, p.29)

Alors que certains craignent déjà une hausse de leur imposition, il faut en contrepartie rappeler que toutes les valeurs mobilières sortent du calcul de l’IFI. Cela concerne entre autres, les placements financiers, certains titres de sociétés mais également d’autres types de biens comme les voitures de luxe, les bijoux, les bateaux… A moins de posséder un patrimoine exclusivement immobilier, les hausses réellement observées ne devraient pas être si nombreuses.

 

Quelles sont les déductions possibles ?

Tout comme c’était déjà le cas avec l’ISF, les crédits contractés pour le financement de biens imposables au regard de l’IFI peuvent réduire l’assiette taxable. Cependant, dans une volonté de lutter contre les abus (dispositif anti-abus), la réforme fiscale prévoit une modification des règles pour les emprunts dits « in fine » (signifiant remboursés à l’échéance). A partir de janvier, le contribuable ne pourra plus déduire chaque année la totalité du capital emprunté mais seulement la part non amortie. De plus, lorsque la valeur du patrimoine immobilier nette taxable excède les 5 millions d’euros, les contribuables concernés ne pourront plus déduire en totalité leur passif[4].

La taxe foncière reste, quant à elle, déductible. Les impôts, eux ne le seront pas mais participeront au calcul du plafonnement.

Avec la suppression du dispositif ISF-PME à compter du 1er janvier 2018, il ne sera plus possible de bénéficier de réductions ou de déductions en investissant dans de jeunes sociétés. Pourtant, d’une manière générale, les personnes qui étaient déjà assujetties à l’ISF jusqu’ici ne seront pas plus imposées avec l’IFI. En revanche, compte tenu des biens imposables, une réorientation de sa stratégie patrimoniale est plus que conseillée afin de réduire la facture.

 

Les astuces pour baisser la note !


Seuls 150 000 Français devraient être concernés par l’IFI en janvier 2018. Les systèmes de déductions fiscales étant plus restreintes, quelles sont les solutions qui leur permettront d’alléger leur imposition ou pour ceux proche du seuil, de rester hors IFI ?

 

Donations aux œuvres caritatives

Pour l’IFI, la réduction sera la même que celle en vigueur pour l’ISF, à savoir 75% du montant du don et limitée à 50 000 euros. Le contribuable peut choisir entre un don d’argent ou de titres. Les organismes éligibles à cette réduction sont les fondations qui ont été reconnues d’utilité publique et certains organismes à but non lucratif (certains établissements de recherche ou d’enseignement supérieur correspondent à cette description). En revanche les associations d’utilité publique ne permettent aucune réduction d’impôt dans le cadre de l’IFI.

 

Réduire son actif immobilier : céder ou transmettre

Beaucoup vont se poser la question : si la base imposable de l’IFI concerne uniquement les actifs immobiliers, ne serait-il pas judicieux de les diminuer ? En effet, la question est légitime surtout pour les biens locatifs. Les revenus fonciers restant soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (pas inclus dans l’instauration du PFU qui ne concernera que les revenus financiers), il est donc intéressant d’avoir cette réflexion sur la réelle rentabilité de ces actifs. Le mieux est de pratiquer plusieurs simulations et de privilégier la cession de biens acquis il y a plus de 20 ans afin d’éviter une imposition sur les éventuelles plus-values.

D’autre part, sachant que les biens détenus par des enfants majeurs sont exclus du patrimoine taxable, le leg (la transmission) de son vivant d’un actif immobilier à ses enfants peut être une autre solution pour réduire son IFI. Ce bien peut être donné en pleine propriété ou le parent peut conserver l’usufruit selon la stratégie suivie.

 

Repenser sa stratégie d’épargne et d’investissement au profit des valeurs mobilières et financières

Toujours dans cette optique de diminuer la facture IFI, il convient également d’analyser la provenance de ses plus-values et de privilégier les revenus financiers et mobiliers plutôt qu’immobilier. En effet, comme ces derniers ne feront pas partie du calcul de l’IFI et seront tout simplement imposés à 30% grâce à l’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique, ils seront à privilégier pour 2018.

En cette fin d’année, c’est le moment de calculer la rentabilité nette de vos revenus locatifs et fonciers avec la nouvelle imposition. Pour ceux qui ont souscrit un contrat d’assurance-vie dans lequel se trouvent des unités de compte investies dans des fonds immobiliers via des parts de SCPI/OPCI ou de titres de foncières cotées, c’est peut-être le moment de repenser l’orientation de ses placements et de reporter son capital d’épargne vers d’autres unités de comptes à valeurs mobilières[5].

Selon les objectifs poursuivis, il conviendra en 2018 d’envisager de nouvelles solutions d’investissements. A l’aube du bouleversement fiscal, les spécialistes sont presque tous unanimes : les placements au service de l’économie réelle via le prêt aux PME, l’investissement de startups prometteuses ou encore le financement des promoteurs immobiliers via l’émission d’obligations, sont toutes des options à privilégier pour 2018. Avec un rendement moyen de 9,8% depuis 2012[6], le crowdfunding immobilier, branche la plus dynamique du financement participatif, pourrait bien faire de l’ombre à ses concurrents de la pierre-papier. Ainsi, après une année record en termes de remboursements et de fonds levés, 2018 s’annonce encore meilleure pour les plateformes référentes en investissement participatif immobilier comme Homunity.

 

Pour conclure cet article dédié au futur IFI, nous resterons sur une note positive pour le secteur de l’immobilier. Alors que le nouveau dispositif fiscal pourrait bien modifier le visage de l’épargne des Français et mettre en avant des solutions de la finance participative par exemple, il ne fera pas disparaître pour autant l’attrait pour la pierre au profit exclusif des actifs financiers. En effet, les placements purement financiers font tout de même appel à des profils plus appétents aux risques en contrepartie de gains élevés sur des périodes plutôt court terme. Les stratégies de constitution de patrimoine, de retraite ou rentes locatives (qui bénéficient de possibilités de défiscalisations immobilières via Malraux, Pinel…) seront toujours d’actualité en 2018.

Enfin, reprécisons qu’hormis une hausse de la CSG à 17,2% qui impactera les revenus immobiliers, l’IFI ne vient pas forcément alourdir la taxation du patrimoine immobilier et donc désavantager l’investissement dans la pierre. Il rend simplement ce placement moins compétitif (fiscalement parlant) que d’autres solutions montantes comme le crowdfunding immobilier.


Cet article a initialement été publié sur le blog de HOMUNITY. Pour le consulter, cliquez ici

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