Vous souhaitez vendre l’un de vos biens immobiliers et vous vous questionnez sur le montant qui va vous être taxé sur la plus-value immobilière ?
En suivant étape par étape cet article, vous pourrez calculer avec précision le montant des taxes qui vous sera demandé lors de la cession de votre bien.
Le principe est simple, vous êtes imposé seulement sur les plus-values que vous allez réaliser. Cette plus-value correspondra à la différence entre le coût d’achat du bien et le prix de cession.
Tout au long de cette article, nous allons prendre un unique exemple pour chaque étape :
Pierre a acheté le 15 Mars 2008 une résidence secondaire à 100 000 € plus 5000 € de frais d’agence. Coup de chance pour lui, le quartier est en pleine expansion et son bien a pris de la valeur. Il souhaite s’en séparer pour 200 000 euros et souhaiterait connaitre le montant des taxes à la vente le 20 janvier 2018.
Vous pouvez télécharger la matrice Excel permettant de calculer les PV immobilières en cliquant ici
Les cas d’exonération
Vous pouvez être totalement exonéré de toute imposition sur les plus-values dans 4 cas principaux :Les cas d’exonération Vous pouvez être totalement exonéré de toute imposition sur les plus-values dans 4 cas principaux :
- Vous vendez une résidence principale
- Vous vendez une résidence secondaire pour acquérir votre première résidence principale.
- Si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans
- Le prix de vente est inférieur à 15 000 €
il y a également d’autre cas d’exonération plus rare et plus spécifique, je vous invite à consulter l’article 150 U du code générale des impôts en cliquant ici.
Comment déterminer le coût d’achat ?
Pour déterminer le coût d’achat il vous suffit de prendre le prix d’achat augmenté des frais d’agence, des frais de notaire.
Vous pouvez également ajouter les factures des travaux que vous avez effectué. Mais si votre bien a plus de 5 ans, vous avez le choix entre deux options :
- Ajouter les factures des travaux ( frais réels )
- Ajouter 15 % du prix d’achat ( dans ce cas, pas besoin de facture )
Vous avez également ce même choix pour les frais de notaire :
- Augmenter le prix d’achat du pourcentage réel
- Augmenter le prix d’achat d’un pourcentage forfaitaire de 7,5%
Ex : Pierre à acheté son bien à 100 000, euros c’est donc le prix d’achat. On ajoute :
- Les frais d’agence s’élèvent à 5000 euros
- Les frais de notaire : 100 000 x 7,5% = 7 500 euros
- Les travaux : il peut augmenter son prix d’achat du montant forfaitaire de 15% : 100 000 x 15% = 15 000 euros. Si Pierre a fait plus de 15 000 euros de travaux, il est en mesure de présenter les factures.
Afin de calculer le coût d’achat, il suffit d’ajouter au prix d’achat les frais d’agence, les frais de notaire et le montant des travaux :
100 000 + 5 000 + 7 500 + 15 000 = 127 500 euros
Le coût d’achat sera dans notre exemple 127 500 euros
Calcul de la plus-value taxable
Pour connaître la plus -value, il vous suffit simplement de soustraire à votre prix de vente le coût d’achat.
Prix de vente – Coût d’achat avec travaux = plus-value taxable
Une fois votre plus-value calculée il vous reste a évaluer votre imposition.
Ex : Pierre souhaite vendre son bien 200 000 euros, nous avons vu dans le point précédent que le coût d’achat est de 127 500 euros
200 000 – 127 500 = 72 500 euros
Imposition
La plus-value sera doublement imposée.
Une première fois à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19% et une seconde fois au prélèvement sociaux de 17,2% au 01/01/2018. Vous pouvez être imposé une troisième fois, seulement si vous votre plus value dépasse les 50 000€.
1. L’impôt sur le revenu ( IR )
Actuellement l’IR est de 19% mais vous avez le droit à un abattement par année de détention à partir de la 6 ème année. Pour déterminer le nombre d’année, nous allons retenir le nombre d’année pleine de la date de l’achat à la date de cession (ex : 17 ans et 11 mois = on retient 17 ans ).
Ex : Pierre détient son bien depuis 9 ans et 10 mois. Il y a 5 ans à 0% et 4 ans à 6% l’abattement pour la plus-value sera de 6 x 4 = 24 donc 24%
72 500 X 24 % = 17 400 €
72 500 – 17 400 = 55 100 € L’IR s’appliquera donc sur cette somme.
55 100 x 19% = 10 469 €
Dans notre cas, l’impôt sur le revenu sera de 10 469 €
2. Prélèvements sociaux (PS)
Pour les prélèvements sociaux, vous avez aussi le droit à un abattement, mais attention ce n’est pas le même que pour l’IR, le principe est le même avez le droit à un abattement à partir de la 6 ème année.
Ex : Pierre détient son bien depuis 9 ans et 10 mois. Il y a 5 ans à 0% et 4 ans à 1,65 %
L’abattement pour la plus-value sera de 4 X 1,65= 6,6%
La plus-value brute est de 72 500 €
72 500 x 6,6% = 4 785 € qui correspond à l’abattement.
72 500 – 4 785 = 67 715 € Les PS s’appliqueront donc sur cette somme.
67 715 X 17,2 % = 11 646,98 €
Dans notre cas, les prélèvements sociaux vont s’élever à 11 646,98 €
3. La surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €
Pour cette surtaxe, vous avez également droit à un abattement, il s’agit du même abattement que pour l’IR.
Une fois l’abattement appliqué, référez vous au tableau pour connaitre le montant de la taxe :
Ex : Pierre détient son bien depuis 9 ans et 10 mois. Il y a 5 ans à 0% et 4 ans à 6% l’abattement pour la plus-value sera de 6 x 4 = 24 donc 24%
72 500 X 24 % = 17 400 €
72 500 – 17 400 = 55 100 € la surtaxe s’appliquera donc sur cette somme.
2% x 55 100 – [(60 000 – 55 100) x 5%] = 857 €
Pierre payera pour cette surtaxe 857 €
Vous pouvez télécharger la matrice Excel permettant de calculer les PV immobilières en cliquant ici
Conclusion
Au final, il suffit d’additionner les différentes taxes pour connaitre le montant de la globalité de l.
Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux + Surtaxe = Taxation globale.
857 + 11 646,98 + 10 469 = 22 972,98 €
Pierre payera donc 22 972,08 € de taxe sur les plus-values.