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Immobilier – Acheter ou louer ? L’avis du coach

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Les baby-boomers ont connu une flambée des prix couplée à une baisse des taux : le contexte idéal pour s’enrichir grâce à l’immobilier. Forts de leur heureuse expérience, ils ont tendance à conseiller systématiquement d’acheter.

En tant que coachs financiers, notre avis sera plus nuancé.

D’abord parce que le contexte économique et financier n’est plus le même, mais surtout parce que nous souhaitons mettre l’accent sur vos aspirations personnelles et de votre mode de vie.



 

Le problème des simulateurs achat/location


Il existe de nombreux simulateurs qui, sur la base de critères financiers (taux d’emprunt, prix au mètre carré, valeur locative…), vous indiquent la solution la plus rationnelle entre achat et location.

Mettre un peu d’objectivité peut être une bonne idée. Mais ces simulateurs résument le choix à une équation, comme si c’était une affaire purement financière.

Or, s’il y a bien un achat très personnel, c’est bien la résidence principale : un bien d’usage dont la valeur est ressentie au quotidien. Il arrive d’acheter (trop) cher et d’être heureux, ou d’acheter peu cher et d’être malheureux.

Le prix n’est qu’une partie de l’équation…

 

Être propriétaire, c’est devoir anticiper davantage


L’achat immobilier assèche l’épargne et contraint le budget pendant des années.

Son coût n’est pas limité aux 33% des revenus (voire 40% !) destinés à rembourser le prêt. Il faut aussi y ajouter des charges inconnues des locataires : taxe foncière, frais d’entretien et de réparation destinés à maintenir la valeur du bien, honoraires de syndic en copropriété et autres réjouissances. On peut estimer ces charges à 1 à 3% de la valeur du bien chaque année, voire davantage pour un bien ancien.

Bien sûr, passer de la location à la propriété vous libère de plusieurs risques (celui d’être mis dehors au terme du bail par exemple). C’est une évidence. Mais il ne faut pas minimiser les risques financiers supportés par le propriétaire.

Être propriétaire, ce n’est pas se débarrasser de toutes les charges d’habitation d’un coup de baguette magique.

La propriété nécessite au contraire davantage d’anticipation.

Le coût financier de la propriété est plus erratique que le coût de la location : aux remboursements d’emprunt s’ajoutent des à-coups qu’il faut provisionner, contrairement à un loyer qui est prévisible et qu’il est facile d’anticiper.

Vous ne voulez pas devoir prendre un crédit à la consommation (en plus de votre crédit immobilier) pour pouvoir changer la chaudière en plein hiver, ni être pris au dépourvu lorsque le syndic vote la rénovation des parties communes. Tel le patron d’une petite entreprise, vous devrez anticiper.

Si vous êtes actuellement locataire, prenez un peu de temps pour penser à tous ces aspects. Vous serez confronté à cette réalité pendant des années, mieux vaut y penser avant l’achat qu’après pour éviter les déconvenues !

Êtes-vous capable d’anticiper, de provisionner ? Ou préférez-vous déléguer tous ces soucis à votre propriétaire en échange d’un loyer ?



 

L’achat immobilier peut pénaliser votre vie personnelle


Outre son coût financier direct, l’achat vient aussi avec des répercussions potentiellement négatives sur la vie personnelle :

  • une mobilité professionnelle et géographique plus restreinte
  • moins de possibilités de « lever le pied » au travail : un mi-temps ou un congé sabbatique sont plus simples pour un locataire possédant une épargne élevée que pour un propriétaire avec une dette à rembourser
  • une progression salariale plus faible : dans une entreprise, les salariés endettés sont jugés plus stables… et donc ayant moins besoin d’être fidélisés avec des augmentations !
  • un coût d’opportunité : plutôt que de rembourser une dette, l’épargne pourrait se diriger vers les actions ou les obligations, produisant des revenus passifs et un effet boule de neige
  • la sensation d’être marié avec des voisins et un quartier, ce qui peut entraîner des tensions ou frustrations

Pour réussir votre achat, assurez-vous que votre décision vient de vous et non des médias ou de vos proches. Assurez-vous aussi qu’elle n’est pas motivée uniquement par une hypothétique supériorité financière de l’achat par rapport à la location.

Nous ne cherchons pas à vous dissuader d’acheter. Nous vous conseillons de prendre de la hauteur, quitter un moment les chiffres et réfléchir à vos aspirations. Votre vie n’est pas un tableau Excel.

 

Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?


Vous devez plutôt acheter si :

  • vous avez du mal à épargner chaque mois et pensez qu’une épargne forcée (sous forme de remboursement du prêt) vous aidera à être discipliné, quitte à payer le coût du crédit pour bénéficier de ce « service »
  • vous arrivez à épargner, vous disposez d’un premier capital mais n’êtes pas à l’aise avec les placements
  • vous avez la capacité de budgéter et d’anticiper des charges à venir
  • vous allez changer de vie et vous n’aurez pas le profil idéal pour emprunter ou louer (travailleur indépendant, intermittent…)
  • vous aimez faire des travaux ou superviser des artisans
  • vous accordez de l’importance au statut social de propriétaire
  • vous pensez rester dans le même logement pendant au moins 5 ans, idéalement 10 ans

Ces conditions ne vous garantissent pas une bonne affaire. Elles permettent simplement de vous assurer que vous avez des raisons d’acheter liées à VOTRE situation personnelle.

Car lorsque vous recevrez les devis pour la toiture alors que vous avez changé la chaudière l’hiver précédent, vous considérerez le gouffre financier qu’est la propriété immobilière et vous aurez bien besoin de vous rattacher à des arguments non financiers.

Vous devez plutôt rester locataire si :

  • vous préférez une balade en forêt à un week-end dans un magasin de bricolage
  • vous souhaitez rester mobile géographiquement pour saisir des opportunités professionnelles
  • vous préférez un coût certain mais plus élevé à un coût en moyenne plus faible mais erratique
  • votre famille s’agrandira prochainement et le logement ne conviendra pas (pensez à la superficie, mais aussi aux écoles !)
  • le bien vous convient mais pas le quartier (ou l’inverse)
  • vous aimez gérer vos placements et préférez un capital mobile à un actif immobile
  • vous souhaitez vous installer dans une zone économique peu prospère, avec un marché immobilier peu dynamique

Si vous vous reconnaissez dans ces propositions, l’achat immobilier n’est peut-être pas la bonne solution pour vous.

N’ayez aucune honte : en Suisse et en Allemagne par exemple, chercher à être propriétaire de son logement est vu comme un manque d’opportunisme professionnel. Ces décisions intègrent un aspect culturel, en plus des explications structurelles (disponibilité du foncier, aides à l’accession à la propriété, tensions locatives…).

 

Avant un achat, pensez au coaching pour obtenir un meilleur taux


Dans un précédent article sur l’immobilier, nous évoquions le principe de mettre en adéquation ses désirs et ses moyens.

Si vous estimez que l’achat est fait pour vous, le coaching peut vous aider à présenter un très bon dossier.

Concrètement, il s’agit de :

  • Construire chaque mois un budget qui vous permet de générer des excédents
  • Supprimer vos découverts et les frais associés (agios et commissions d’intervention)
  • Maîtriser votre taux d’endettement en remboursant une partie de vos dettes par anticipation
  • Épargner pour constituer un apport qui rassure les organismes prêteurs

Cet article a initialement été publié sur le blog de PLENIT FINANCES. Pour le consulter, cliquez ici

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